9月底，一揽子增量政策密集出台，10月小长假刚过，“杭五条”接踵而至，随着时下人们对楼市的信心和预期开始扭转，杭州二手楼市也迎来久违的强势上涨，成就了一个堪称近七年同期“最好”的“金十”。

  据杭州我爱我家市场研究院统计多个方面数据显示，10月份杭州全市二手房共成交9170套，环比涨幅达到51.4%，与去年同期的6294套相比上涨了45.7%。这一成交量不仅创下年内新高，还成为去年3月份（10868套）之后成交最好的月份。

  若将时间线拉长对比，不难发现今年“金十”的回暖行情不仅超预期，更是超越了自2017年以来同期的所有记录，成交仅次于2016年的10814套，成为近七年来最为火热的“金十”。

  整体来看，此次市场回暖的主因来自于政策与市场情绪的双重提振，一揽子增量政策的密集出台，加之“杭五条”的助力，有效逆转了人们对楼市的悲观预期，提振了购房者的信心。不过市场热度虽然在持续回升，但市场依旧处在一个“以价换量”的阶段，只是这股趋势正在逐渐减缓。

  首先，新增客户量的变化尤为引人注目。多个方面数据显示，环比实现了28.1%的增长，这一显著的增长趋势不仅表明了购房者对市场的信心正在慢慢地恢复，也反映出市场潜在的购房需求正在被有效激活。

  令人意外的是，在整体市场呈现出一片涨势的背景下，新增挂牌量却成为了唯一下降的指标。10月份，这一指标环比下降了14.2%，这一数据变化看似与市场的整体涨势不符，实则透露出房东对市场未来走势的积极预期。

  除了新增客户量和新增挂牌量外，带看量的提升也是市场热度提升的重要标志。10月份，客户带看组数环比增长了38.2%，带看次数更是环比增长了45.2%。这两个数据增长的背后，是买家的积极态度和市场参与度的显著提高。

  综合来看，10月份杭州二手房各项先行数据指标的变化呈现出一种积极向好的态势。新增客户量的显著增长、新增挂牌量的策略性调整以及带看的大幅度的提高，不仅推动了市场热度的持续升温，也将对接下去1-2个月的成交量产生积极影响。

  随着政策利好消息的不断释放，业主信心得以提振，“看涨”情绪在上升，具体表现为业主涨价信心指数的上升。从上图中我们大家可以清晰看到，今年前9个月业主涨价信心指数整体走势较为平稳，大体维持在6%-8%之间，10月份业主涨价信心指数快速上升至12.39%，与9月份相比实现了近6%的增幅。不过，目前降价房源的数量仍远高于涨价房源量。

  进一步分析涨价幅度分布，我们得知涨价房源有8成（81.4%）幅度控制在10%以内，涨价5%以下的房源占比在59.1%，其次是5%-10%的涨幅区间，占比在22.2%，10%以上的占比在18.6%。这说明现阶段业主报价上涨的现象虽有上升，但房源涨价幅度仍较为温和，并不存在“大涨”现象，大部分挂牌房源依旧处于“以价换量”状态。

  在这波上升行情中，以亚运村、申花、钱江世纪城、奥体等强改善板块率先接住了这一波“泼天富贵”，无论是带看热度，还是成交量均呈现出明显放大的情况。这几个板块作为杭州中高端房源的成交主力，10月份在800万+以上住宅中成交占比达到36.9%，与今年前九个月月均26.6%的水平相比，上升了10.3个百分点。

  10月份，亚运村板块的桂冠东方城再次以75套成交稳居二手房屋成交TOP20榜单榜首，小区90天成交已突破129套，其中10月份就贡献了近六成的成交，不到半个月就把9月全月的量给超了，可以说是走出了最强的独立行情。无独有偶，板块内的另一个小区—日耀之城成交虽不及桂冠东方，但10月份33套的交易量较8、9月份之和17套同样涨了近2倍。

  奥体、钱江世纪城板块同样用数据证明了板块的实力。成交小区上，以奥体的旭江华庭为首，单月成交23套，套均面积112平方米，成交均价53035元/平方米，重要的是，这一成交量更是打破了该小区自2017年有成交以来单月最高成交记录。大家世纪之光本月以19套成交抢到了板块第二的排名，同样刷了一把存在感，小区成交的几乎是80-89方的刚需户型房源，120方左右的大户型近成交3套，小户型房源成交均价集中在39000元/平方米左右，330-390万即可入住钱江世纪城板块，性价比依旧是该小区的最强冲击力。

  在板块内一众均价5万+、6万+的小区当中，杭州壹号院本月以8万+的超高单价、18套（含1套公寓）的成交排名第三位，是本月炙手可热的豪宅次新盘。此外，钱江世纪城板块内的融信保利创世纪、保利澄品、金色江南公寓、天璞御园、美哉美城等小区在本月均有10套以上的成交。

  表现同样优秀的还有申花板块，从小区成交来看，杭樾润府本月以33套的数据，包揽了申花板块成交TOP1之位，且超过第2名与第3名总和的一倍多，可谓“断层式”领先。紧随其后的是老牌小区万家花城、东方福邸分别以10套和9套的成绩位居板块第二、第三名。其他成交表现不错的还有滨融府（7套）、首开杭州金茂府（5套）、锦绣申华坊（4套）、秀隐翠园（3套）等多个高端改善次新小区，且较今年前9个月月成交水平均有所突破。

  高端改善板块成交向好的背后，是这类客群对市场变动的高度敏感性，也是市场信心恢复的重要标志之一。

  购房结构上，10月份市场主流成交依旧以面积90平方米以下、总价300万元以下的住宅为主。其中60-90平方米面积段更是核心成交主力，成交占到43%，300万以下总价购房需求同样达到了63.7%，这一占比也再次说明了刚需仍旧是杭州购房基本盘。

  伴随着首付比例的调降及房贷利率的下行，置业门槛明显降低，给足了刚需最大的释放空间，加速了这部分购买力的入市步伐，特别是市中心范围内以南肖埠、采荷、朝晖、大关、翠苑等云集了大量老破小的板块因准入门槛较低，较快地承接了低预算刚需置业需求。

  值得注意的是，在政策和市场的影响下，随市场低价房源的快速出清，成交底价也正在被拉高。本月300万以上各总价区间均呈现上移趋势，其中500-600万总价区间的增幅最明显，上升了0.8个百分点，其他各区间均有0.3-0.5个百分点的增长。300万以上价格段的购房群体在增加，这里面不乏有提高预算向更高面积进阶的客群，也有趁着这波热度置换的改善客群。